Jak inflace požírá vaši hypotéku a proč se nevyplatí spěchat se splácením

Od dětství slýcháme, že bychom své dluhy měli splatit co nejrychleji. V osobním životě je dluh často vnímán jako psychická zátěž a závazek, kterého je potřeba se co nejdříve zbavit. Pokud se ale na finance podíváme optikou matematiky a dlouhodobého finančního plánování, nikoliv pouze emocí, zjistíme, že správně nastavený dluh může být také jedním z nástrojů pro budování majetku.

Pojďme se společně podívat na to, proč se často nevyplatí spěchat s mimořádnými splátkami hypotéky a jak lze i na první pohled drahý závazek proměnit ve svého finančního spojence.

Matematika inflace: Dluh, který se postupně zmenšuje

Když si dnes půjčíte od banky 5 milionů korun, může se vám tato částka zdát jako obrovský závazek. Za dvacet let však bude mít stejných 5 milionů korun kvůli inflaci výrazně nižší kupní sílu než dnes. Jinými slovy, peníze, kterými budete svůj úvěr v budoucnu splácet, už nebudou mít stejnou hodnotu jako v okamžiku, kdy jste si je půjčili.

Je obecně známo, že inflace znehodnocuje úspory na běžných účtech. Stejně tak ale snižuje i reálnou hodnotu samotného dluhu. Zatímco ceny zboží, služeb a zpravidla i příjmy v čase rostou, měsíční splátka hypotéky zůstává během sjednané fixace stejná. Její zátěž pro rodinný rozpočet tak může postupně klesat.

Zjednodušeně řečeno: inflace postupně snižuje reálnou hodnotu vašeho dluhu, aniž byste museli poslat bance korunu navíc.

Modelový příklad: Investovat milion, nebo raději snížit hypotéku?

Banka samozřejmě nepůjčuje peníze zadarmo. Úroky, které si za úvěr účtuje, vytvářejí ten největší psychický tlak, který většinu lidí nutí splatit dluh co nejrychleji. Pojďme si na konkrétních číslech ukázat, proč to z čistě strategického hlediska nemusí být vždy nejvýhodnější řešení.

Představte si situaci, kdy kupujete nemovitost a máte k dispozici volný milion korun. Banka vám nabízí hypotéku na 30 let s úrokovou sazbou 4,5 % p. a. Máte dvě možnosti, jak s tímto milionem naložit:

Možnost A: Menší dluh

Milion korun použijete na koupi nemovitosti a od banky si vezmete o milion menší hypotéku.

Okamžitě tak snížíte své budoucí úrokové náklady. Psychologicky je to lákavé – dluh je nižší a máte nižší měsíční splátku. Ekonomicky jste se ale hned na začátku připravili o likviditu. Peníze jste uzamkli do cihel a už k nim nemáte tak snadný přístup.

Možnost B: Finanční páka

Od banky si vezmete plnou výši hypotéky a svůj volný milion korun necháte pracovat na kapitálovém trhu. Vytvoříte diverzifikované investiční portfolio s modelovým předpokládaným dlouhodobým průměrným výnosem kolem 8 % p. a.

Rozdíl mezi předpokládaným výnosem investice a úrokovou sazbou hypotéky (8 % – 4,5 %) činí 3,5 procentního bodu. Na první pohled tedy dává smysl ponechat si vlastní kapitál investovaný a využít k financování bydlení peníze banky.

Jaký bude rozdíl po 30 letech?

Při využití milionu na snížení hypotéky (Možnost A):

• Na úrocích zaplatíte přibližně o 824 tisíc Kč méně.
• Měsíční splátka bude přibližně o 5 067 Kč nižší.
• Pokud tento rozdíl neprojedete, ale budete ho pravidelně investovat, můžete při modelovém výnosu 8 % p. a. za 30 let vytvořit investiční majetek přibližně 7,55 milionu Kč.

Při investování milionu (Možnost B):

• Volný milion korun se při modelovém zhodnocení 8 % p. a. může za 30 let rozrůst na přibližně 10,06 milionu Kč.
• Po celou dobu si zachováváte přístup ke svému investovanému kapitálu.

Při těchto modelových předpokladech vychází investiční varianta lépe. Rozdíl však není tak jednoduchý, jak by se mohlo na první pohled zdát. Je důležité porovnávat obě možnosti při stejném měsíčním rozpočtu a počítat i s tím, že investiční výnos není garantovaný.

Investiční varianta tak může nabídnout zajímavější výsledek. Kromě potenciálně vyššího zhodnocení si navíc zachováváte přístup ke svým penězům, které můžete využít například při nečekaných životních situacích. Je však potřeba počítat s tím, že hodnota investice může v průběhu času výrazně kolísat a v některých obdobích může být i nižší než vložené prostředky.

(Pozn.: Pro zjednodušení pracuje modelový příklad s konstantní úrokovou sazbou hypotéky 4,5 % po celou dobu splatnosti a s modelovým ročním výnosem investic 8 %. Výpočty investic předpokládají měsíční úročení sazbou 8 % / 12 a jsou uvedeny před odečtením investičních nákladů a případných daní. U varianty A je předpokládáno pravidelné investování rozdílu měsíčních splátek. Skutečné výnosy investic nejsou garantované a mohou se od modelu výrazně lišit.)

Strategie splatnosti: 15 vs. 30 let

Často slýcháme argumenty ve prospěch co nejkratší doby splácení hypotéky. Cílem bývá zaplatit bance co nejméně na úrocích, zbavit se závazku v co nejkratším čase a mít od dluhu klid. Matematika ale ukazuje, že delší splatnost hypotéky v kombinaci s průběžným investováním může přinášet větší finanční flexibilitu a v dlouhodobém horizontu také zajímavější výsledky.

Představme si modelovou situaci se dvěma klienty, kteří si berou hypotéku na 5 milionů korun při sazbě 4,5 % p. a. Oba mají na řešení bydlení vyhrazený stejný měsíční rozpočet (38 250 Kč), ale každý k němu přistoupí jinak:

Petr zvolí splatnost hypotéky na 15 let. Jeho měsíční splátka činí přibližně 38 250 Kč. Veškeré prostředky, které má na bydlení vyhrazené, tak směřuje na splácení úvěru a na investice mu nezbývá prostor.

Martin se rozhodne pro splatnost hypotéky na 30 let. Jeho měsíční splátka klesne na přibližně 25 330 Kč. Rozdíl 12 920 Kč oproti Petrovi začne hned od prvního měsíce pravidelně investovat do diverzifikovaného portfolia s modelovým předpokládaným výnosem 8 % p. a.

Jaká bude situace po 15 letech?

Petr má hypotéku kompletně splacenou, ale na jeho investičním účtu je nula.

Martin má naopak na investičním účtu již přibližně 4,47 milionu Kč a po celou dobu má tyto prostředky k dispozici pro případ, že by je nečekaně potřeboval.

Pokud by se po patnácti letech rozhodl hypotéku také splatit, má k tomu za předpokladu dosažení modelového výnosu dostatek prostředků a může to udělat, přičemž:

• Z původního pětimilionového úvěru mu zbývá doplatit přibližně 3,31 milionu Kč.
• Na investičním účtu má přibližně 4,47 milionu Kč.
• Po doplacení hypotéky by mu zůstalo zhruba 1,16 milionu Kč.

Martin tedy po patnácti letech může mít nejen splacenou hypotéku, ale také finanční majetek, který mu zůstane. Petr má sice čistý stůl bez dluhů, ale zároveň nemá vytvořený žádný investiční kapitál.

Je však důležité připomenout, že tento výsledek stojí na předpokladu dlouhodobého výnosu 8 % p. a. Skutečný vývoj investic může být jiný a není zaručeno, že Martin bude mít po patnácti letech k dispozici právě takovou částku.

(Pozn.: Pro zjednodušení pracuje modelový příklad s konstantní úrokovou sazbou hypotéky 4,5 % po celou dobu splatnosti a s modelovým ročním výnosem investic 8 %. Výpočet investic předpokládá pravidelné měsíční vklady a měsíční úročení sazbou 8 % / 12. Částky jsou uvedeny před odečtením investičních nákladů a případných daní. V praxi se úroková sazba hypotéky po skončení fixace může změnit a investiční výnosy kolísají.)

Finance je potřeba vnímat jako celek

Jak je vidět, dobré finanční rozhodnutí nemusí být vždy to, které na první pohled vypadá nejlépe.

Cílem finančního plánování totiž není být za každou cenu bez dluhů. Jde především o to budovat majetek tak, abyste mohli žít život podle vlastních představ a zároveň si zachovali dostatek finanční jistoty a svobody.

To ale neznamená, že je vždy správné hypotéku nesplácet nebo všechny volné peníze investovat. Každý člověk má jinou finanční situaci, jinou míru tolerance k riziku a jiné životní cíle. Investice by navíc nikdy neměla nahrazovat dostatečnou finanční rezervu.

Nejde tedy o to mít co nejnižší dluh. Jde o to, aby vaše peníze pracovaly co nejefektivněji ve váš prospěch.