Hypoteční trh v České republice čeká další významná změna. Česká národní banka připravila zpřísnění pravidel pro investiční hypotéky, které platí od 1. dubna 2026. Cílem tohoto kroku je především omezit rizika spojená s rostoucím zadlužením investorů a zpomalit tempo investičních nákupů nemovitostí, které v posledních letech výrazně ovlivňují realitní trh. Z pohledu finančního poradce jde o změnu, která může zásadně ovlivnit způsob, jakým lidé financují investiční byty a budují nemovitostní portfolia.

Regulace se přitom netýká všech hypoték. Zaměřuje se především na případy, kdy klient kupuje nemovitost za účelem investice, typicky tedy byt určený k pronájmu nebo další nemovitost do investičního portfolia. Hypotéky na vlastní bydlení zůstávají v zásadě beze změny. Právě investiční segment je totiž podle centrální banky z hlediska stability finančního systému rizikovější. Investoři často využívají vysokou úvěrovou páku a pořizují více nemovitostí najednou, což může v případě ekonomického zpomalení nebo poklesu cen nemovitostí představovat vyšší riziko pro bankovní sektor.

Hlavní změny se týkají dvou základních parametrů hypotečních úvěrů – LTV a DTI. Ty určují maximální výši úvěru a celkové zadlužení klienta vůči jeho příjmům.

1. První změnou je snížení maximálního LTV na 70 % u investičních hypoték.

LTV (Loan-to-Value) vyjadřuje poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. V současnosti je běžné, že banky financují až 80 % ceny nemovitosti, u mladších klientů dokonce až 90 %. Nově by však u investičních hypoték měl být limit nastaven na 70 % hodnoty nemovitosti. Prakticky to znamená, že investor bude muset mít výrazně vyšší vlastní kapitál.

Příklad z praxe ukazuje, jak velký rozdíl to může být. Pokud investor kupuje byt za 6 milionů korun, dnes může získat hypotéku přibližně ve výši 4,8 milionu korun. Po zavedení nové regulace by maximální výše úvěru byla zhruba 4,2 milionu korun. Zbytek kupní ceny by musel investor financovat z vlastních zdrojů nebo pomocí další zástavy.

2. Druhou zásadní změnou je návrat limitu DTI (Debt-to-Income).

Tento ukazatel omezuje celkové zadlužení klienta vůči jeho ročnímu příjmu. Podle připravovaných pravidel by měl být stanoven na DTI 7, tedy celkové dluhy klienta by neměly přesáhnout sedminásobek jeho ročního čistého příjmu. Pokud má například investor roční příjem 800 tisíc korun, jeho maximální celkové zadlužení by mělo být přibližně 5,6 milionu korun. Pokud už má jiné hypotéky nebo úvěry, prostor pro další financování se výrazně zmenšuje.

Důležitou otázkou je také to, jak banky poznají, že jde o investiční hypotéku.

V praxi se bude posuzovat především účel úvěru a vlastnictví dalších nemovitostí. Některé banky již nyní kontrolují údaje v katastru nemovitostí, aby zjistily, kolik nemovitostí klient vlastní.

Tato pravidla se tedy mohou dotknout i lidí, kteří se za investory vůbec nepovažují. Stačí například vlastnit více nemovitostí – třeba zdědit chatu po prarodičích nebo dostat byt od rodičů – a při žádosti o hypotéku na vlastní bydlení může banka situaci posuzovat přísněji. Klient pak může být překvapený, že místo očekávaných 20 % vlastních peněz bude potřebovat třeba 30 % kupní ceny.

V některých bankách přitom existovala přísnější pravidla pro investiční hypotéky už dříve. Například u hypoték na pronájem se mohly uplatňovat jiné parametry než u hypoték na vlastní bydlení – kratší splatnost nebo přísnější limity financování. V některých případech bylo maximální LTV nastaveno na 80 % a splatnost pouze na 20 let.

Pro každého z nás kdo v budoucnu plánuje použít hypotéku na nákup bytu či domu, z toho plyne jedna důležitá věc – financování nemovitostí už dnes není tak jednoduché jako dříve. Přibývají další pravidla a limity a často stačí malá věc, která může výsledek žádosti o hypotéku výrazně změnit. Právě proto dnes dává větší smysl řešit hypotéku s někým, kdo zná aktuální pravidla bank a dokáže se v nich orientovat. Nejde jen o úrokovou sazbu, ale hlavně o to, aby klient dopředu věděl, kolik bude skutečně potřebovat vlastních prostředků a jak banka jeho situaci posoudí. Jednoduše řečeno: čím více regulací na trhu přibývá, tím důležitější je mít dobře promyšlené financování ještě před tím, než člověk začne hledat konkrétní nemovitost.