Hypotéky jsou dlouhodobě jedním z hlavních finančních produktů pro financování bydlení. V posledních letech však ceny hypoték výrazně vzrostly, a to z různých důvodů, které jsou spojeny nejen s ekonomikou, ale i politickými rozhodnutími a změnami na bankovním trhu. Níže si přiblížíme klíčové faktory, které vedly k nečekaně vysokým cenám hypoték.

Co jsou úrokové sazby?

Úroková sazba je procento z půjčené částky, které platíte věřiteli (v tomto případě bance) jako odměnu za poskytnutí peněz. Úroková sazba může být pevná nebo pohyblivá. Pevná úroková sazba zůstává stejná po určitou dobu, obvykle na několik let. Průměrná sazba hypoték v létě 2024 byla 5,07 %, sazba ČNB 4,75 %. Oproti tomu mezibankovní sazba (tzv. IRS 3 roky) za kterou si banky půjčují peníze na trhu se pohybovala 3,30 – 3,80 % (zdroj: hypomonitor).

Důvody, proč jsou hypotéky dražší, než všichni čekali

1. Populismus politických stran a přehnaná regulace

Jedním z klíčových důvodů, proč jsou hypotéky dnes dražší, než mnozí očekávali, je politický populismus a přehnaná regulace hypotečního trhu. Vlády a politické strany často přijímají opatření ve snaze chránit všechny spotřebitele za každou cenu, aniž by zohlednily, že některá z těchto opatření mohou ve výsledku poškodit celý trh. Populismus politiků jen potvrzuje fakt, že vláda, která zákon o spotřebitelském úvěru připravovala, jej za pár let tvrdě kritizovala, a politici této vlády se předháněli v hysterických prohlášeních, jak zničující je pro spotřebitele. V praxi však bude sankce nejčastěji jednotky tisíc, maximálně nižší desítky tisíc, což je s ohledem na milionové částky hypoték zanedbatelné. Zároveň je nulová sankce v řadě životních situacích, které jsou definovány zákonem.

Například zavedení minimálních sankcí za předčasné splacení hypotéky mělo ochránit dlužníky, ale ve skutečnosti přidalo na nejistotě bank. Ty nyní čelí vyšším rizikům spojeným s předčasným splacením, protože dlužníci mohou své hypotéky splácet dříve bez větších finančních postihů. Aby se banky ochránily před ztrátami, jsou nuceny držet vyšší rizikové marže, což vede k vyšším úrokovým sazbám.

Místo toho, aby byly chráněny pouze rizikové skupiny, které pomoc skutečně potřebují, jsou pravidla nastavena tak, že zasahují do celé populace, což zvyšuje ceny hypoték pro všechny.

2. Nízká konkurence hypotečních bank

Dalším důvodem, proč hypotéky výrazně podražily, je snížená konkurence na hypotečním trhu. V minulých letech došlo k úbytku menších bank, které dříve poskytovaly hypotéky za konkurenční sazby. Banky jako Equa banka, Expo bank, Sberbank, Creditas a Wüstenrot přestaly poskytovat hypoteční úvěry nebo byly absorbovány většími institucemi, což vedlo ke ztrátě konkurence na trhu.

Tento pokles konkurence umožnil zbývajícím hráčům na trhu zvýšit marže, protože klienti mají menší možnost volby mezi různými poskytovateli. Trh se stal méně dynamickým a banky nemusí tolik bojovat o zákazníky, což v konečném důsledku vede k vyšším úrokovým sazbám.

3. Nedávné období nízkých marží bank

V posledních dvou letech, kdy byly úrokové sazby ČNB a „cena zdrojů“ vysoké, banky pracovaly s velmi nízkými maržemi. Nyní, když se ekonomická situace změnila a trhy očekávají pokles úrokových sazeb, banky se snaží kompenzovat toto ztrátové období tím, že si nastavují výrazně vyšší marže.

To znamená, že zatímco dříve banky poskytovaly hypotéky s nízkými zisky, nyní se snaží naopak využít příležitosti a držet marže na vysoké úrovni. Tím si kompenzují zisky, o které přišly v minulosti, což se promítá do výrazně vyšších nákladů pro spotřebitele.

Jak vybrat tu nejlepší hypotéku?

Při výběru hypotéky je důležité porovnat nabídky od různých bank a zjistit, jaké možnosti pro vás existují. Je nezbytné se zaměřit nejen na výši úrokové sazby, ale také na služby a servis, které k hypotéce dostáváte. Na trhu se objevují „low cost“ hypotéky, kde si za vše připlácíte a pokud chcete u hypotéky cokoliv změnit máte smůlu. Jedná se o praktickou zkušenost řady klientů menších bank, která se prezentuje jako ta s nejnižším úrokem.

Závěr

Hypotéky jsou dnes dražší, než mnozí očekávali, a to z několika důvodů. Populistické politické regulace, které mají za cíl chránit spotřebitele, ale zároveň vytvářejí vyšší rizika pro banky, snižující se konkurence na hypotečním trhu a snaha bank kompenzovat ztráty z období nízkých marží – to vše vede k růstu úrokových sazeb. Pro spotřebitele je nyní důležité pečlivě vybírat mezi dostupnými možnostmi a nezapomínat na dlouhodobý výhled, aby se minimalizovaly náklady spojené s hypotékou. Vzhledem k vysokým úrokovým sazbám může být vhodné poradit se s finančním poradcem, který vám pomůže najít nejlepší variantu pro vaši konkrétní situaci a vybrat banku, která pro vás může být dlouhodobý partner, nejen banka na jeden rok.