Refixace hypotéky je chvíle, kdy se vyplatí zpomalit, podívat se na čísla a ověřit, jestli vám banka nabízí opravdu dobré podmínky.

Pokud vám v nejbližších měsících končí fixace úrokové sazby, banka vám pošle nabídku nové sazby. Často vypadá jako hotová věc: tady je nová sazba, tady je nová splátka, potvrďte. Jenže první nabídka banky nemusí být nejlepší možná. A právě tady dává smysl nabídku nechat zkontrolovat. Někdy stačí s bankou jednat a sazbu snížit. Někdy je lepší porovnat i jiné banky. A někdy je původní nabídka naopak rozumná a není potřeba zbytečně měnit banku.

Co je refixace a retence

Refixace znamená, že vám končí období sjednané úrokové sazby a banka nastavuje sazbu novou.

Retence znamená vyjednání lepších podmínek u vaší současné banky v průběhu fixace. Prakticky jde o to říct: „Chci u vás zůstat, ale potřebuji, aby nabídka odpovídala trhu.“ To je často jednodušší než refinancování. Nemění se banka, neřeší se celý nový proces hypotéky a obvykle je méně administrativy. Zůstat u banky ale dává smysl jen tehdy, když jsou podmínky férové.

Kolik může udělat změna sazby

U hypoték je rozdíl v sazbě vidět velmi rychle na měsíční splátce. Pro jednoduchý příklad počítejme hypotéku 3 000 000 Kč se zbývající splatností 25 let. Přibližná měsíční splátka:

Pokud jste měli sazbu 2 % a nově dostanete 5 %, splátka může vzrůst přibližně o 4 800 Kč měsíčně.

Pokud jste měli sazbu 3 % a nově dostanete 5 %, splátka může vzrůst přibližně o 3 300 Kč měsíčně.

Pokud se úrok zvýší dvojnásobně, měsíční splátka nikoliv. 

Proč nabídku neřešit na poslední chvíli

Banky obvykle posílají nabídku nové sazby několik měsíců před koncem fixace. To je ideální okamžik ji přeposlat ke kontrole. Když je čas, dá se:

• porovnat nabídka banky s aktuálním trhem,
• zkusit sazbu u banky snížit,
• promyslet vhodná délka nové fixace,
• případně připravit refinancování jinam,
• zkontrolovat dopad nové splátky na rodinný rozpočet.

Když se vše řeší pár dnů před koncem fixace, prostor pro vyjednávání je výrazně menší.

Kdy zůstat a kdy refinancovat

Cílem není za každou cenu měnit banku. Často je nejpraktičtější zůstat tam, kde hypotéku máte, pokud banka nabídne rozumné podmínky. Refinancování dává smysl hlavně tehdy, když je rozdíl v nabídce výrazný, nebo když chcete hypotéku upravit i jinak — například změnit splatnost, snížit splátku, navýšit úvěr nebo řešit změny v rodinné situaci. Správné řešení se proto nedá říct obecně. Záleží na výši hypotéky, zbývající splatnosti, hodnotě nemovitosti, příjmech, rezervách a vašich plánech.

Co udělat prakticky

Pokud vám banka pošle nabídku nové sazby, neakceptujte ji automaticky. Pošlete ji svému finančnímu poradci. Podíváme se, jestli sazba odpovídá trhu, jestli dává smysl navržená délka fixace a zda je prostor s bankou ještě jednat. Pokud bude nabídka dobrá, řekneme vám to. Pokud bude zbytečně vysoká, navrhneme další postup. Refixace je zároveň dobrý moment krátce zkontrolovat i pojištění nemovitosti, rezervy a celkové nastavení rodinných financí. U pojištění dnes často narážíme na zastaralé částky, protože ceny nemovitostí v posledních letech výrazně vzrostly.

Co si z toho odnést

• První nabídka banky nemusí být nejlepší.
• Retence znamená vyjednání lepší sazby u současné banky.
• Refinancování je alternativa, ale ne vždy musí být nejlepší.
• Rozdíl v sazbě může znamenat tisíce korun měsíčně.
• Nejlepší je řešit refixaci s předstihem, ne na poslední chvíli.

Končí vám fixace nebo už máte od banky nabídku nové sazby?

Rádi se na ni s vámi podíváme. Probereme vaši situaci a pomůžeme vám najít tu nejlepší nabídku s ohledem na výši vašeho úvěru, příjmy, aktuální podmínky jednotlivých bank i vaše budoucí plány. Díky tomu budete mít jistotu, že zvolené řešení bude odpovídat nejen vaší současné situaci, ale i tomu, co vás čeká v dalších letech.