Mladí a vlastní bydlení: Nedosažitelný sen, nebo otázka plánu?

První vlastní bydlení nemusí znamenat novostavbu v centru ani byt, ve kterém člověk zůstane celý život. Důležitější je najít řešení, které odpovídá současným možnostem a může se stát smysluplným začátkem.

V minulém článku jsme ukázali, že koupě bytu je dnes v poměru k příjmům náročnější než před třiceti lety. Z toho se ale často dělá příliš rychlý závěr, že vlastní bydlení je pro mladé nedostupné. Pro velkou část z nich může být stále reálné, pokud si včas připraví vlastní zdroje, nastaví realistická očekávání a dají si několik let na konkrétní finanční plán.

Titulky vám hypotéku nespočítají

Z médií lze snadno získat pocit, že vlastní bydlení už pro mladou generaci prakticky neexistuje, jenže o možnostech konkrétního člověka nerozhodují titulky, ale především jeho příjem, úspory, cena vybrané nemovitosti, lokalita a čas, který má na přípravu. Bydlení je bezpochyby drahé, to však ještě automaticky neznamená, že je nedostupné.

Proto se tentokrát zaměříme prakticky na to, co může mladý člověk udělat dnes, aby si za několik let mohl koupit vlastní byt. Užitečnější než ptát se „Mohu si dnes koupit vysněný byt?“ je uvažovat nad tím, jaká nemovitost je při současných možnostech reálná a co je potřeba udělat, aby na ni dosáhl.

První byt nemusí být finální bydlení

Představa nového, prostorného bytu v centru s terasou a parkováním je naprosto legitimní, několik let po škole ale nemusí odpovídat finanční realitě. To samo o sobě neznamená, že je vlastní bydlení mimo dosah; spíš je potřeba přizpůsobit první koupi tomu, co si člověk v dané životní fázi může bezpečně dovolit.

Pro někoho tak může být reálnou volbou garsonka, 1+kk nebo menší 2+kk ve starším domě, na okraji města či v dobře dostupné obci v okolí. Menší prostor, dojíždění nebo starší dům představují skutečné kompromisy, ale mohou umožnit vstup do vlastního bydlení bez toho, aby rozpočet zatížila příliš vysoká splátka.

Dvě konkrétní cesty k prvnímu bytu

Podívejme se na dvě modelové varianty pro kupujícího do 36 let: 90% hypotéka, splatnost 30 let a sazba 4,69 % ročně.

Výpočet je orientační a nezahrnuje rezervu, pojištění, případný rozdíl mezi kupní cenou a bankovním odhadem ani další náklady vlastnictví. Přesto dobře ukazuje, jak výrazně se do dostupnosti promítá samotná cena nemovitosti: rozdíl jednoho milionu korun znamená o 100 000 Kč více vlastních zdrojů a přibližně o 4 663 Kč vyšší měsíční splátku.

U staršího bytu za čtyři miliony korun je potřeba 400 000 Kč vlastních zdrojů a modelová splátka činí přibližně 18 649 Kč měsíčně, zatímco nový byt za pět milionů vyžaduje 500 000 Kč vlastních zdrojů a splátku okolo 23 312 Kč. Druhá varianta tak může být pro jednotlivce příliš napjatá, zatímco pro pár se dvěma stabilními příjmy už může dávat smysl.

Půl milionu je pětiletý plán, ne důvod vzdát se

Půl milionu korun není malá částka, není ale nutné ji získat najednou. Při pětileté přípravě na byt za pět milionů je potřeba odkládat přibližně 8 300 Kč měsíčně; u páru to vychází zhruba na 4 150 Kč na osobu a případná pomoc rodiny může potřebný odklad dále snížit.

S tvorbou vlastních zdrojů lze navíc začít už během studia a po nástupu do práce částku postupně zvyšovat podle růstu příjmu. Klíčové není naspořit vše co nejrychleji, ale vytvořit si pravidelný návyk a dát přípravě dostatek času.

Nájem je také dlouhodobý závazek

Kdo vlastní byt nekoupí, zpravidla platí nájem, který může zejména ve větším městě tvořit významnou část rozpočtu. Modelová splátka hypotéky 3,6 milionu korun v našem příkladu činí 18 649 Kč měsíčně, přímé srovnání s nájmem ale není úplné, protože vlastník musí počítat také s pojištěním, opravami, správou domu a finanční rezervou a banka navíc posuzuje, zda žadatel úvěr bezpečně zvládne.

Přesto má smysl obě varianty propočítat podle konkrétní situace. Nájem se může v čase zvyšovat, zatímco hypoteční splátka během fixace zůstává stejná; po jejím skončení se však může změnit podle aktuálních úrokových sazeb.

První byt je odrazový můstek

Pořízení prvního bytu proto nemusí být rozhodnutím na celý život. Během několika let může domácnost splácet hypotéku, vytvářet další úspory a zároveň se může měnit její příjmová situace i potřeby.

S postupným splácením klesá nesplacená jistina a pokud zároveň vzroste hodnota nemovitosti, může při jejím případném prodeji vzniknout vyšší vlastní kapitál. Růst ceny ovšem není zaručený, takže koupě bytu by měla dávat smysl především jako dlouhodobé řešení bydlení, nikoli jako krátkodobá spekulace.

Vlastní bydlení tak není otázkou jednoho univerzálního scénáře, ale kombinace ceny nemovitosti, příjmů, vlastních úspor a času. Čím dříve si člověk tyto proměnné konkrétně spočítá, tím lépe dokáže posoudit, jaká koupě je pro něj bezpečná a dosažitelná.

Chcete-li, projdeme s vámi konkrétní čísla, nastavíme bezpečnou výši splátky a připravíme plán k první vlastní nemovitosti. Obraťte se na nás.

Poznámka k odpovědnosti: Článek obsahuje obecné a modelové informace. Konkrétní možnosti závisejí na příjmech a závazcích žadatelů, hodnotě nemovitosti, finanční rezervě a aktuálních podmínkách jednotlivých bank.

Modelové předpoklady: sazba 4,69 % p. a., splatnost 30 let, anuitní splácení a 90% LTV. Horní hranice 90% LTV platí pro žadatele mladší 36 let při pořízení vlastního bydlení; konkrétní banka může požadovat vyšší vlastní zdroje.

Aktuální pravidla LTV: Česká národní banka