Generace, která si možná nikdy nebude moct dovolit vlastní bydlení

Mnoho mladých lidí si dnes klade otázku, jestli si vůbec někdy koupí vlastní byt. Možná je ale důležitější jiná otázka: co když ne? Znamená to automaticky, že budou chudší než jejich rodiče? Nebo budou svůj majetek jen budovat jinak?

Rodiče dostali šanci, která se nezopakuje

Pro generaci dnešních šedesátníků byl vlastní byt skoro samozřejmostí. Po roce 1991 obce rozprodávaly obecní byty nájemníkům, často za desetinu tržní ceny. Jen Praha takto prodala většinu ze zhruba 194 tisíc svých bytů. Družstevníci si zase od roku 1994 převáděli byty do osobního vlastnictví. Celá generace tak získala největší část svého majetku za zlomek jeho hodnoty.

Dnešní třicátníci tuhle možnost nemají. Na nový byt potřebuje Čech zhruba 13 hrubých ročních platů, v Praze kolem 15. Za posledních deset let zdražily byty o více než 200 %, mzdy zhruba o 90 %.

Jak konkrétně se k vlastnímu bydlení dostat i dnes, rozebral kolega Ondřej Marek v článku Mladí a vlastní bydlení: Nedosažitelný sen, nebo otázka plánu? Tady se podíváme na druhou stranu mince: co se stane, když velká část generace vlastní byt mít nebude – a jak si i tak vybudovat finanční jistotu.

Jak dnes mladí hospodaří

Mladí lidé nejsou méně zodpovědní než jejich rodiče. Mají jen jinou výchozí situaci. Podle průzkumu České spořitelny a Evropy v datech dává necelá polovina Čechů na bydlení přes 30 % čistého příjmu a 58 % lidí ve věku 18–29 let bydlí aspoň částečně s rodiči.

Zároveň se ale mění i to, jak s penězi zacházejí. Za investora se dnes považuje 55 % Čechů, zatímco před dvěma lety to bylo 41 %. Typický nový investor je mladší člověk a právě lidé do 30 let nejčastěji využívají investiční fondy a ETF. Jinými slovy: generace, která nemůže kupovat cihly, se učí kupovat kus světové ekonomiky.

Co to udělá s ekonomikou

Majetek se přesune z cihel do kapitálu. Dnes má většina českých domácností drtivou část majetku v nemovitosti. Pokud budou mladí místo splátek hypotéky pravidelně investovat, poteče víc peněz do fondů, akcií a dluhopisů. To může posílit kapitálový trh a financování firem, ale zároveň to znamená, že majetek domácností bude víc kolísat spolu s trhy.

Konec nuceného spoření. Hypotéka fungovala jako automatické spoření – každou splátkou si člověk stavěl majetek, ať chtěl, nebo ne. Nájemník takovou pojistku nemá. Jeho majetek závisí na tom, jestli rozdíl mezi nájmem a splátkou opravdu odloží stranou. Hrozí tedy, že se generace rozdělí na dvě skupiny: na ty, kdo pravidelně investují, a na ty, kdo jen platí nájem. Rozdíl mezi nimi bude za 30 let větší než rozdíl v platech.

Pružnější trh práce. Nájemník se snáz stěhuje za lepší prací, do jiného města nebo do zahraničí. Ekonomika s větším podílem nájemníků může být mobilnější a produktivnější. To je jedna z výhod, o kterých se v debatě o bydlení mluví málo.

Nová otázka pro důchody. Dnešní senioři mají nízké náklady, protože bydlí ve svém. Budoucí důchodce v nájmu bude potřebovat vyšší příjem i ve stáří. Tuto mezeru stát sám nezaplní – musí ji pokrýt majetek, který si člověk během života vybuduje. Proto je pravidelné investování pro generaci nájemníků mnohem důležitější než pro jejich rodiče.

Profesionální nájemní trh. S rostoucí poptávkou po dlouhodobém nájmu poroste i role institucionálních pronajímatelů, obcí a družstev. Nájem tak může být stabilnější a předvídatelnější než dnes, kdy většinu bytů pronajímají jednotlivci.

Modelový výpočet: kolik vybuduje nájemník

Vezměme konkrétní čísla. Podle propočtu Hyponamíru.cz je dnes splátka hypotéky na průměrný byt 60 m² zhruba 25 400 Kč, zatímco nájem stejného bytu asi 19 900 Kč. Nájemník tedy měsíčně „ušetří“ kolem 5 500 Kč. Navíc nemusí vložit 1,2 milionu korun vlastních zdrojů.

Co se stane, když člověk pravidelně investuje několik tisíc korun měsíčně? Při průměrném zhodnocení 6 % ročně, což je u dlouhodobě investovaného a globálně rozloženého portfolia střízlivý předpoklad:

Kdo začne ve 30 letech s 5 000 Kč a částku každý rok zvýší o 3 %, tak jak mu rostou příjmy, bude mít v 60 letech kolem 7 milionů korun. V dnešních penězích, tedy po zohlednění inflace, to odpovídá zhruba 3,3 milionu. Takový majetek dokáže v důchodu dlouhodobě doplácet velkou část nájmu – a na rozdíl od bytu ho lze kdykoli rozdělit, prodat po částech nebo předat dětem.

Je potřeba říct i druhou stranu: výnos není zaručený, trhy kolísají a v některých letech hodnota investice klesne. Celé to funguje jen tehdy, když člověk vydrží investovat i v horších časech a peníze nevybírá předčasně.

Co si z toho odnést

• Nájem není prohra. Prohrou je platit nájem a nic nevytvářet. Kdo rozdíl mezi nájmem a splátkou pravidelně investuje, může si vybudovat srovnatelnou finanční jistotu jako vlastník bytu.
• Čas je cennější než částka. Za 30 let tvoří v modelovém výpočtu zhruba dvě třetiny výsledku výnosy, ne vlastní vklady. Začít s 2 000 Kč ve 25 letech je lepší než s 5 000 Kč ve 40.
• Využijte podporu státu a zaměstnavatele. Dlouhodobý investiční produkt (DIP) a penzijní spoření umožňují odečíst si od základu daně až 48 000 Kč ročně a mnoho zaměstnavatelů na ně přispívá.
• Mějte rezervu. Nájemník nemá nemovitost jako polštář pro horší časy. Finanční rezerva na několik měsíců výdajů je proto základ ještě předtím, než začne investovat.
• Vlastní byt může přijít později. Investiční majetek se dá ve 40 nebo 45 letech použít i jako vlastní zdroje na hypotéku. Nájem a investování tedy nevylučují pozdější koupi.

Výhled: Česko a svět

V Česku nečekám návrat hypoték za dvě procenta ani výrazný pokles cen bytů, dokud se nezrychlí výstavba. Situaci ale v příštích letech ovlivní dvě věci. První je dědická vlna: byty privatizované v 90. letech budou postupně přecházet na dnešní třicátníky a čtyřicátníky. Druhou je rozvoj dostupného nájemního bydlení a nový stavební zákon, které mohou nájem zlevnit a zpřístupnit. Pravděpodobně se ustálí model, kdy mladí bydlí v nájmu, budují investiční majetek a první vlastní bydlení pořizují kolem čtyřicítky.

Podobně se vyvíjí i svět. Švýcarská banka UBS každý rok porovnává ceny bydlení ve dvou desítkách velkých měst, například v Londýně, New Yorku nebo Mnichově. Podle letošního srovnání ceny po odečtení inflace téměř nerostly, protože dražší hypotéky ubírají kupce. Bytů ale chybí, takže výrazně neklesají ani tam. Ve Spojených státech si typický člověk kupuje první dům až ve 40 letech. Nejlépe si povedou země, které umí stavět a nabízet kvalitní nájemní bydlení – jako Vídeň nebo Skandinávie – a kde je pravidelné investování běžnou součástí života.

Závěr

Naši rodiče budovali majetek hlavně přes vlastní byt. Pro část dnešní generace to tak nebude – a to je realita, kterou nezměníme. Nemít vlastní byt ale nemusí znamenat nemít majetek ani finanční jistotu. Rozhodující nebude, jestli člověk bydlí ve svém, ale jestli má plán, jak si majetek vytvářet. A ten si může nastavit každý, klidně už s pár tisíci korun měsíčně.