Sníte o bydlení ve Španělsku? Jak koupě nemovitosti probíhá krok za krokem

Taky už jste leželi u moře, koukali na domek vedle pláže a říkali jste si, jaké by to bylo moct zůstat, nebo že zrovna sem byste se rádi vraceli pravidelně? Zatoužili jste trávit volné chvíle surfováním či jen koukáním do vln a posloucháním šumění moře? Možná vás napadla i možnost koupit byt jako investiční nemovitost, kam čas od času vyjedete na dovolenou, a zároveň si zajistíte další příjem…

V tom případě je právě pro vás tento článek, ve kterém si řekneme nejdůležitější body, se kterými je třeba počítat před koupí nemovitosti v zahraničí.

V našem případě vše začalo na servisní schůzce s klientem, kde přišlo i na debatu o záměru klienta, koupit dům nebo byt ve Španělsku. Vzhledem k tomu, že můj otec ve Španělsku žije a již dříve jsme společně koupi několika nemovitostí řešili, měli jsme možnost klienta napojit s již ověřeným místním realitním makléřem, který za těch 20 let zná místní trh opravdu detailně.

S klientem jsme předem vybrali několik zajímavých nemovitostí a naplánovali prohlídky, abychom vše zkontrolovali nejen virtuálně ale také osobně na místě. Moje role na této cestě byla překladatelská, ale hlavně stabilizační – je nutné při výběru nemovitosti udržet klientův racionální pohled na věc – protože emoce zde často hrají velkou roli.

A na co všechno jsme při výběru i v dalších krocích museli dávat pozor?

Kromě standardních věcí ohledně stavu domu, rozvodů či kanalizace a odhadu nákladnosti případné rekonstrukce, šlo o řadu finančních aspektů.

Ukázalo se, jak důležité je řešit detaily, které na první pohled nemusí být zřetelné.

Například, že ne všechna společenství vlastníků domů umožňují krátkodobé pronájmy – a to je zásadní věc, pokud plánujete koupi investiční nemovitosti. Ve Španělsku navíc existuje fenomén tzv. okupa – tedy neoprávněného obsazení nemovitosti. Pokud se to stane, vyklizení může být poměrně složité, takže je potřeba vyhodnotit i pravděpodobnost u konkrétní nemovitosti.

Stejně tak je potřeba si zjistit měsíční poplatky, stav fondu oprav nebo kolik je ve společenství dlužníků. Jako bezpečnější varianta se často ukazují byty v uzavřených rezidenčních komplexech, které jsou lépe finančně zabezpečené.

Důležitým tématem jsou i energie. Doporučuji je pravidelně kontrolovat – většina dodavatelů má vlastní aplikace, kde lze sledovat spotřebu. Rozdíly v cenách mohou být výrazné. Setkali jsme se například s tím, že před změnou dodavatele vycházely náklady na 120 € měsíčně, zatímco po změně klesly na cca 40 €.

Nakonec je potřeba počítat také s daňovou zátěží. Ve Španělsku se platí daně nejen při nákupu nemovitosti, ale i každoročně – a to směrem k obci, provincii i státu.

Založení bankovního účtu a další administrativu umí zajistit realitní kancelář – stejně jako v Čechách je důležité spolupracovat s ověřenými makléři i právníky. Je ale dobré vědět, že ve Španělsku se smlouvy většinou příliš neupravují a pracovní doba (hlavně u právníků) je omezená. Dalším důležitým kontaktem je pojišťovací specialista, ideálně který dokáže vše vyřešit i na dálku. My naštěstí takové kontakty máme, což celý proces usnadnilo.

V následující části se podíváme na konkrétní seznam věcí, na které si dát při koupi nemovitosti ve Španělsku pozor.

Poplatky při koupi nemovitosti ve Španělsku

Při nákupu nemovitosti ve Španělsku je potřeba počítat s daněmi a poplatky, které se liší podle toho, zda kupujete novostavbu (od developera), nebo starší nemovitost z „druhé ruky“.

Novostavba (koupě od developera)

DPH (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido)

• standardně 10 % z kupní ceny u obytných nemovitostí
• u komerčních nemovitostí nebo pozemků až 21 %

Kolkovné (AJD – Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

• daň za právní zápis transakce
• liší se podle regionu, obvykle 0,75 % – 1,5 %
• příklady: Andalusie: cca 1,2 %, Katalánsko: cca 1,5 %

Nemovitost z „druhé ruky“ (sekundární trh)

Daň z převodu nemovitosti (ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

• nahrazuje DPH i AJD a sazba závisí na regionu
• orientačně: Andalusie: 7 %, Valencie / Katalánsko: 10 %, Madrid: 6 % – 7 %

Ostatní poplatky (platí v obou případech)

Kromě daní je potřeba počítat i s vedlejšími náklady, které se obvykle pohybují kolem 3 % – 5 % z kupní ceny:

• Notář - cca 0,1 % – 0,5 %
• Katastr nemovitostí (Registro de la Propiedad) - cca 0,1 % – 0,4 %
• Právník (advokát) – doporučeno - obvykle kolem 1 % + DPH
• Gestoría (administrativní servis) - vyřízení daní, zápisů, případně hypotéky

Celkově se náklady na nákup nemovitosti ve Španělsku obvykle pohybují cca 10 % – 15 % z kupní ceny

Příklad: koupě bytu ve Španělsku při použití sazeb v oblasti Andalusie (ITP 7 %, DPH 10 %, AJD 1,2 %).

Z tabulky tedy vidíme, že u starší nemovitosti musíme počítat s dalšími poplatky ve výši cca 9 % a u novostavby cca 13 %

Na co si dát pozor? Kromě sazby daní (hlavně ITP a AJD) a dalších poplatků, mějte na mysli, že každá autonomní oblast má vlastní pravidla. Proto si vždy si ověřte aktuální podmínky pro konkrétní lokalitu (např. Andalusie vs. Madrid)

Tak už v kostce víte, co vás čeká a pokud jste to vy, kdo touží po vysněném, slunečném zázemí a potřebujete pomoci s realizací či financováním nemovitosti v zahraničí, obraťte se na nás.