Koupě nemovitosti je jednou z největších finančních investic, kterou člověk během života udělá. Mnoho lidí se domnívá, že zaplatit za nemovitost v hotovosti je nejlepší řešení – vyhnou se úrokům, nesplácí bankám a mají dům či byt hned ve svém vlastnictví. Ve skutečnosti ale může být koupě nemovitosti v hotovosti z finančního hlediska nevýhodná a v některých případech dokonce nesmyslná. Zde jsou hlavní důvody, proč tomu tak je.

1.Nízké úrokové sazby hypoték

Pokud jsou úrokové sazby hypoték nízké, znamená to, že peníze půjčené od banky jsou relativně levné. Místo toho, abyste zaplatili celou částku za nemovitost najednou, můžete si vzít hypotéku s nízkým úrokem a své vlastní prostředky investovat do jiných aktiv s vyšší návratností, například do akcií, fondů nebo jiných investic.

2.Lepší využití kapitálu

Představme si, že máte 5 milionů korun na koupi bytu. Pokud za něj zaplatíte celou částku v hotovosti, všechny vaše peníze budou vázány v nemovitosti a nebudete mít žádné likvidní rezervy. Naopak, pokud byste si vzali hypotéku na 80 % hodnoty nemovitosti, zůstalo by vám 4 miliony korun, které můžete investovat a potenciálně dosáhnout vyššího výnosu, než je úrok hypotéky.

3.Ochrana před inflací

Inflace znehodnocuje peníze v čase. Pokud si vezmete hypotéku s pevnou úrokovou sazbou, postupně ji splácíte „levnějšími“ penězi. Vaše splátky zůstávají stejné, ale hodnota peněz klesá. Naopak, pokud zaplatíte celou částku v hotovosti, vaše peníze ztratí na hodnotě okamžitě, protože je nemůžete investovat jinde.

4.Daňové výhody hypotéky

Ročně si lze odečíst z daňového základu zaplacené úroky ve výši až 150 000 Kč. Díky této úspoře lze dosáhnout ještě nižší úrokové sazby. Pokud se daňová vratka navíc reinvestuje, efekt bude ještě lepší!

5.Likvidita a finanční flexibilita

Mít všechny peníze vázané v nemovitosti znamená, že nemáte žádné volné prostředky pro případ nouze. Pokud se objeví nečekané výdaje, jako je oprava střechy nebo zdravotní výlohy, musíte hledat jiný způsob financování. Mít hotovostní rezervu vám dává větší flexibilitu.

6.Možnost investování do více nemovitostí

Místo jedné nemovitosti za 5 milionů můžete například koupit dvě nemovitosti v hodnotě 5 milionů korun s využitím hypoték. Tím pádem můžete mít vyšší příjmy z pronájmu a zároveň diverzifikovat své investice.

Dnes je investiční byt už drahý…

Tato věta platila v každé době. Například v roce 1995 stál průměrný pražský panelový byt 2+1 (50 m 2 ) 650 000 Kč. Za 30 let (v roce 2025) bychom tento byt mohli prodat v průměru za 7 500 0000 Kč. Pokud budeme počítat jen růst ceny „cihly“ bez inkasovaného nájemného, jedná se o přibližný výnos 8,5 % p.a., kumulativně 1154 %.

Ano, růst cen nemovitostí od roku 1995 do dnes byl opravdu raketový, bylo to způsobeno mnoha faktory, ale to není cílem tohoto článku. Pokud bychom zvolili konzervativnější pohled a počítali s tím, že průměrná inflace za posledních 30 let (cca 3,91 %) zůstane stejná i dalších 30 let, měla by hodnota dnešního bytu v roce 2055 činit přibližně 23 700 000 Kč.

Hotovost

Pokud mám hotovost a chci dnes pořídit nemovitost za 7,5 milionů a budu počítat alespoň s výnosem na úrovni průměrné inflace 3,91 %, za 30 let by její hodnota dosáhla 27,3 milionů. Pokud započítáme i průměrné nájemné pro byt 2+1 v roce 2024 ve výši 22 244 Kč, získávám měsíčně dalších 22 000 Kč. Při zohlednění valorizace nájemného by mi za 30 let přineslo dalších 15,2 milionu. Celkový výdělek tak činí: (27,3 milionu + 15,2 milionu) – 7,5 milionu = 35 milionů!

Úvěrová páka

Pokud bych ten stejný byt koupil na hypotéku – řekněme za 80% LTV (6 milionů na 30 let), moje měsíční splátka by při dnešních sazbách činila přibližně 30 000 Kč. Po odečtení nájemného 22 000 Kč bych měsíčně doplácel 8 000 Kč. Při valorizaci nájemného bych za 30 let získal 15,2 milionů Kč, zatímco na splátkách hypotéky bych zaplatil 11 milionů Kč, což znamená čistý zisk 4 miliony.

Celkový výdělek by tedy činil: (27,3 milionu + 4 miliony) – 1,5 milionu = 29,8

milionu Kč!

Pokud bych stejnou strategii zopakoval čtyřikrát, získal bych další 119,2 milionu Kč, což by celkově znamenalo 149 milionů Kč!

Závěrem je nutné říct, že tento výpočet je spíše ilustrativní a nepočítá s dalšími faktory a riziky. Má ale poukázat na to, v čem je úvěrová páka výjimečná a proč bohatí a úspěšní lidé také dluží, i když nemusí.

Ve Stone & belter dobře víme, že úvěry mohou být užitečným nástrojem při dosahování cílů finančního plánu, nebo pokud nejsou k dispozici dostatečné vlastní prostředky. Klíčové je rozlišovat mezi dobrými a špatnými dluhy. Dobré dluhy, jako například hypoteční úvěry, umožňují využít levně cizí prostředky, zatímco vlastní kapitál může být investován výhodněji.