Pořízení investiční nemovitosti je častou myšlenkou nebo dokonce oblíbenou volbou těch z nás, kteří by rádi začali zhodnocovat své vydělané peníze. Samotnému rozhodnutí o koupi by však ideálně měla předcházet konzultace se zkušeným poradcem, který posoudí celou situaci ze širšího pohledu - výsledkem pak bude, mimo jiné, rozvržení celého investičního portfolia.

Investovat do nemovitostí lze rozmanitými způsoby (o tom si napíšeme třeba jindy), ovšem dnes se zaměříme na situaci, kdy je učiněno rozhodnutí na pořízení investičního bytu na následný pronájem.

Ať si budete vše vyřizovat sami nebo využijete našich služeb, zásadní je posbírat co nejvíce informací různého typu:

Potenciální výnosnost investice v % - získáme v nejjednodušší variantě výpočtu tak, že čisté roční nájemné (tzn. nájemné po odečtení všech nákladů, poplatků a daní) vztáhneme k pořizovací ceně nemovitosti. Třeba při čistém ročním nájemném 180 tis. Kč a pořizovací ceně bytu 4 mil. Kč, získáme potenciální čistou výnosnost 4,5 %. S vyhledáním vhodné nemovitosti vám rádi pomůžeme, ne vždy totiž musí být rozhodujícím důvodem pro koupi aktuální výnosnost.

Adekvátnost nabídkové ceny – vhodné je nalézt co nejvíce referenčních nemovitostí a posoudit, zda-li je nabídková cena našeho bytu oproti dalším nabídkám konkurenceschopná (doporučujeme spočítat ceny za m² vnitřní užitné plochy daných nemovitostí a ty pak porovnávat). Pro koupi nemá většinou cenu brát v potaz relativně dražší nemovitosti – nekupujeme je totiž pro sebe. Výše nájemného však i v předražené nemovitosti bude na velmi podobné úrovni jako v nemovitosti za běžnou cenu.

Stav bytu – u starších bytů nebo bytů, u kterých byla rekonstrukce provedena před více lety, je rozumné počítat s náklady na rekonstrukci nebo alespoň s náklady na „oživení“ bytu před pronájmem. Zde připravujeme položkový rozpočet na rekonstrukci bytu a nabízíme fyzickou kontrolu bytu inspektorem.

Sousedé – ověřujeme, jací sousedé bydlí v bytech přiléhajících ze všech stran k našemu bytu. Na prohlídce se samozřejmě lépe prezentuje a zároveň je zájemci preferován klidný byt.

Nájemník – pokud je byt již pronajatý na dobu neurčitou a nájemné je nízké, poohlédneme se většinou po lepší investici.

Forma vlastnictví bytu – věděli jste, že u družstevního bytu nemůžeme (oproti nemovitostem v osobním vlastnictví) v rámci daňového přiznání uplatňovat odpisy a že možnost uplatňovat odpisy může zcela legálně každoročně ušetřit až desítky tisíc Kč na daních z příjmů a často tak tuto daň téměř vynulovat?

Výše poplatků – u všech porovnávaných bytů pečlivě položku po položce studujeme tzv. evidenční listy, které ukazují, kolik majitelé každý měsíc posílají SVJ. Zdaleka ne všechny typy poplatků lze přenést na nájemníky (typicky nelze přenést fond oprav) a může se stát, že vysoké poplatky podstatně ovlivní čistou výnosnost bytu. Pokud bychom o vysoké poplatky chtěli zvýšit nájemné, může se zase stát, že proti jiným nabídkám nebudeme konkurenceschopní.

Úvěr SVJ – nekupuji si s bytem náhodou povinnost ještě několik let splácet úvěr, který SVJ získalo třeba na opravu fasády? Položka za splátku úvěru může v rámci poplatků za byt dosahovat i nižší tisíce Kč měsíčně a samozřejmě tuto platbu nelze přenést na nájemníky. Ptáme se také na nesplacenou výši úvěru a obecně na to, jak SVJ funguje.

Stav fondu oprav – čím více má SVJ naspořeno, tím lépe. Pokud je ve fondu oprav naspořeno např. 1 mil. Kč a SVJ má 10 jednotek, spolu s bytem v podstatě „získávám“ částku 100 tis. Kč. Pokud budeme zvažovat jinak zcela totožný a stejně drahý byt ve vedlejším vchodu budovy, kde stav fondu oprav je nulový, náš byt je v podstatě o těch 100 tis. Kč levnější.

Výše příspěvku do fondu oprav – zejména u starších budov se příspěvky mohou pohybovat i v řádu několika tisíc Kč a tato položka má opět podstatný vliv na čistou výnosnost bytu.

Stav budovy a plánované rekonstrukce – pokud stav budovy bude vyžadovat brzy rekonstrukci (a ve fondu oprav není dostatek prostředků), SVJ si pravděpodobně vezme úvěr, který majiteli bytu navýší pravidelné měsíční platby vůči SVJ. Z výše uvedeného je tedy ideální situace, kdy stav budovy nebude v dohledné době vyžadovat vyšší investice, SVJ nemá žádný úvěr a zároveň má ve fondu oprav dostatek prostředků.

Právní aspekty – pro bezpečný nákup je nezbytné řádně prověřit prodávajícího (např. zda-li je vůbec oprávněn nakládat se svým majetkem), provést důkladnou revizi smluvní dokumentace zkušenými právníky nebo třeba ověřit, zda-li je k budově zajištěn přístup z veřejné cesty.

Sehnat si výše uvedené údaje a dále s nimi pracovat zabere doslova desítky hodin času a ne vždy je navíc možné se ke všem informacím z běžně dostupných zdrojů dostat. Pokud chcete svůj majetek rozšířit o investiční byt a zároveň si ceníte svého času, nabízíme vám s kolegy pomocnou rukou. Kontaktujte nás a rádi vám, alespoň s některými činnostmi, pomůžeme.